Föderaalse madala sissetulekuga eluaseme maksukrediidiprogramm on alates 1987. aastast olnud edukas madala sissetulekuga üürnikele taskukohase üürisega korralike korterite pakkumisega. Kui otsite maksukrediidi omanduses olevat korterit, on enne taotluse esitamist kindlad asjad, mida peaksite teadma.
Siin on vastused sagedamini esitatud küsimustele föderaalse madala sissetulekuga eluaseme maksukrediidi programmi kohta.
K: Mis on maksukrediidiprogramm?
A: Maksukrediidi programm, mida tuntakse ka kui "madala sissetulekuga eluaseme maksukrediidi programm" või lihtsalt LIHTC, on populaarne taskukohane eluasemeprogramm, mis on olnud umbes alates 1987. aastast. Erinevalt enamikust HUD-i hallatavatest korteriprogrammidest, krediidiprogrammi haldab IRS, koordineerides riiklikke eluaseme finantseerimisasutusi kogu riigis. Programmis osalevad üürnikud saavad kümneks aastaks oma maksukrediidi omadustega maksuvähendusi nõuda, kui nad ostavad vähemalt mõnda oma korterit piiratud üürile madala sissetulekuga üürnikele.
K: Kas ma saan nõuda maksukrediiti?
A: Ei. Maksukrediidi programm saab selle nime, kuna osalevate kinnisvaraomanikele makstakse väärtuslikke maksusoodustusi, sest nad hoiavad oma hooned taskukohaseks. Maksukrediidi vara üürnikuna saab hüvitist piiratud üüri kujul eeldusel, et olete tulutoaga.
Q: Kas leibkonna sissetuleku osana loendatakse annuiteet?
V: Kui teil on vanaduspension või muu annuiteet, on hea võimalus, et seda tuleb osaliselt lugeda leibkonna sissetulekuteks. Kuidas majaomanik peaks määrama, kuidas ravida annuiteedi, mis teil on (või mida saate pärast madala sissetulekuga korteri kinnisvara allkirjastamist maksukrediidi omandamisel) seadistada, sõltub sellest, kas teil on õigus tühistada bilanss annuiteet ja kui olete juba makseid saanud.
Kui olete juba makseid saatnud, peab majaomanik küsima vahendajalt, kas teil on õigus annuiteedi tasakaalu tagasi võtta. Kui teil on see õigus, siis peab majaomanik käsitlema oma annuiteet varana.
Samuti, kui olete alustanud annuiteedimaksete saamist, ei saa te tavaliselt seda ühekordset sularaha konverteerida. Kui see on teie olukord, siis käsitlevad tavapäraseid makseid teie asukohajärgse tuluna.
Oodata, et teie üürileandja peab kontrollima, kas teil on õigus tasakaalu tühistada (isegi kui karistusi hinnatakse), milline on alus, mille põhjal saab eelmisel aastal eeldada, et annuiteet suureneb, mis tahes üleandmine või ennetähtaegse taganemise trahv ning maksumäära ja maksukoormust, mis kehtiksid, kui annaksite kogu oma annuiteedi.
K: Kas usaldusväärtus loetakse leibkonna sissetuleku osaks?
A. Usaldusisikutele loetakse tihti mingil viisil leibkonna sissetuleku hulka. Kuidas majaomanik peaks kindlaks määrama, kuidas teie usaldust (või seda, mida saate pärast madala sissetulekuga korteri maksukrediidi kinnisvara üürilepingu sõlmimist) seadistada, sõltub sellest, kas teil on kontol olev printsipaal või tulu kontolt.
K: Kas vara loetakse tuluks?
A: Ei. Varasid ise ei loeta tuluks, kuid ükski sissetulek, mille vara toodab, arvatakse tavaliselt leibkonna tulukõlblikkuse kindlaksmääramisel ... Loe edasi
K: Kas kinnisvaraomanikud kontrollivad sissetulekut?
A: Jah. Kui kavatsete taotleda madala sissetulekuga korteri maksukrediidi vara, eeldage, et üürileandja või kinnisvarahaldur vajab tulude ja varade kontrollimist. Maksukrediidiprogramm nõuab konkreetselt kontrolli, arvestades, kui palju on kaalul ... Loe edasi
K: Kuidas täpselt on minu üür arvutatud?
V: Rendiarvestus põhineb korteri magamistubade arvul, mitte tegelikul seal elavate inimeste arvul. Teie üürileandja peab arvutama oma rentimise eeldusel, et igal magamistoas elab 1,5 inimest (või stuudio puhul üks sõitja).
Seega, näiteks kahe magamistoaga korteri rent põhineb kolmel elanikel (1,5 x 2 magamistuba) korteris.
Maksukrediidi üür sisaldab ka teenustoetust.
Madala sissetulekuga üksuse tasu maksimaalne üür, mida maksukrediidi vara maksab, on 30% keskmise brutotulu (AMGI) protsendist (tavaliselt 50% või 60%).
Q: Kas minu leibkonna inimeste arv mõjutab abikõlblikkust?
A: Jah. Teie leibkonna inimeste arv mõjutab seda, kas teil on õigus saada madala sissetulekuga üksus maksukrediidi omanduses. Teie leibkond peab teenima vähem kui teatav protsent kogupindalast keskmisest brutotulust (AMGI), mis põhineb leibkonna suurusel. Teisest küljest ei põhine maksukrediidi üürimine teie korteri inimeste tegelikul arvul.
K: Kas ma pean erilepingu sõlmima?
A: Ei. Maksukrediidiprogramm ei nõua üürileandjatelt, et üürnikud allkirjastaksid spetsiaalse rendi. Kuid võite leida üüri lisandit ühe või kahe maksekrediidiprogrammi spetsiifilise klausliga. Näiteks võite tõenäoliselt oodata tingimust, mis nõuab, et teeksite koos oma üürileandjaga oma üürileandjaga oma sissetuleku kordusavaldamisel ja kontrollimisel igal aastal, ja võib öelda, et kui teie üürileandja saab teada, et abikõlblikkuse määramisel teate teadlikult vale või mittetäieliku sissetuleku kohta, võiksid olla rendi lõpetamise põhjused.
K: Kas ma saan rentida kuude kaupa?
V: Kui esmakordselt registreerite maksukrediidi kinnisvara korteri rendi, peab see olema vähemalt kuus kuud (kuigi on paar erandit). Pärast seda võite teie ja teie üürileandja nõustuda oma üüri pikendamisega igakuiselt.
K: Kas hoones on turuhinnaga üürnikud?
V: Võib olla. Paljud maksukrediidi omadused hõlmavad mõningaid madala sissetulekuga kortereid ja mõnda turukursi korterit.
K: Kas ma tunnen madala sissetulekuna, kui turuväärtusega üürnikud on?
V: Sa ei peaks seda tegema. Üürileandjad on kohustatud mitte eraldama turukursi ja madala sissetulekuga kortereid, ja keegi teie maksukrediidi vara ei peaks teadma, kui palju üür maksate, kui te neile ei ütle.
K: Kas minu sissetulek põhineb minu viimasel aastal tehtud viisil?
A: Ei. See on määratud tulevaste aastate tulevaste aastate prognooside järgi. Näiteks kui teenite töökohal 3000 töökohta kuus, loetakse see sissetulek 36 000 dollariks (12 kuud x 3000 USD), isegi kui selgub, et saate maksma oma töökoha kuus või kaota oma töö kuu pärast seda, kui olete oma korterisse kolinud.
K: Kuidas majaomanikud arvavad ebakorrapärase tööhõive sissetuleku?
A: Tööjõutulu tuleb arvestada leibkonna sissetuleku osana, kas sissetulek on püsiv või ebaregulaarne.
Tavaliselt peavad tulumaksukrediidiprogrammis osalenud üürileandjad kasutama üürniku praeguseid asjaolusid, et tulu aastapõhiselt välja arvutada, st see tähendab summat, mida üürnik loodab teenida järgmise 12 kuu jooksul, isegi kui selgub, et see arv on palju suurem või madalam.
Q: Kas abielulahutuse arveldamine või ühine vara võtaks mind ära?
A: Ei. Tuleviku üürnikku ei diskvalifitseerita lihtsalt lahutuskohustuse või ühisvara omandamise tõttu.
Kuigi on võimalik, et teie abielulahutuse pärast teie sissetulekute olukord muudaks teid abikõlbmatuks, lahutuse arveldus või ühisvara ei oleks põhjendatud, miks keelduda maksukrediidi taotleja avalduse menetlemisest või arvestab automaatselt, et taotleja ei ole abikõlblik sissetulekust.
K: Kas üür on minu sissetulek?
V: Ei. Erinevalt teistest elamuprogrammidest põhineb maksukrediidi üür miinimumsissetulek teie maakonnas või mujal. See keskmine on tuntud kui "keskmise brutopalga maht" (AMGI), mida HUD uuendab igal aastal. Teie tegelik sissetulek on oluline, kui otsustate, kas teil on õigus saada madala sissetulekuga korteri maksukrediidi vara. Kuid tegelikult makstav üür ei põhine teie sissetulekul.
K: Kas ma ei saa teisi inimesi, kui ma teen maksukrediidivarale liiga palju sissetulekut?
A: mitte tingimata. Kuigi iga maksukrediidi vara peab järgima samu eeskirju, et määrata kindlaks tulude abikõlblikkus, võite teenida liiga palju ühe maksukrediidi vara, kuid seda peetakse jätkuvalt teiste jaoks sobivaks. See võib juhtuda siis, kui teenite näiteks 55% sissetulekupiirist. Vara, mis peab rentima üürnikule, kes teenib maksimaalselt 50% sissetuleku piiridest, lükkab teid tagasi, kuid 60% suuruse arvu kasutavad varad leiaksid, et olete abikõlblikud. Samuti erinevad sissetuleku piirangud maakonna järgi, nii et kui sa teenid ühe vara jaoks veidi liiga palju sissetulekuid, võib teil olla edukas mõni muu omand, millel on erinevad piirangud.
K: Kas ma saan välja tõsta, kui mu sissetulek läheb ülespoole, kui ma kolin sisse?
V: Teil ei tohiks muretseda sissetulekutest väljatoomise pärast. Kui teie sissetulek tõuseb kuni 140% piirkonna keskmisest brutotulust (AMGI), pole probleemi. Kui teie sissetulek tõuseb kõrgemal sellest tasemest, võib ta nõuda üürileandjalt samme tagamaks, et hoone jääb kõigi oma maksukrediidikõlblikeks.
Halvimal juhul võib teie üürileandja (nõuetekohase etteteatamisega) lülitada korteri turuväärtuseni ja kaotada piiratud rendi kasu. Kuid kui teie sissetulek on nii kõrge, ei ole te tõesti madala sissetulekuga ja peaksite suutma endale lubada turuhinna üüri. Maksuhalduril asuvate kinnisasjade omanikud võivad välja tõsta ainult üürnikud "hea põhjusena", nagu on määratletud riigi või kohalike seadustega. See tähendab ka seda, et teie üürileandja ei saa otsustada mitte pikendada oma üürilepingut ilma põhjuseta.
Q: Kas ma pean korduvalt kinnitama oma sissetuleku muutumist?
A: Õnneks ei. Maksukrediidiprogrammil ei ole "ajutist taastamist", mis tähendab, et kui vahetate töökohti, saate tõsta või osta või müüa vara, ei pea te oma sissetulekut arvutama ja uuesti kontrollima. Sa peaksid eeldama, et kohtub juhtimisega, et oma sissetulekuid uuesti sertifitseerida vaid üks kord aastas, tavaliselt umbes rendilepingu sõlmimise aastapäeva jooksul.
Q: Kas ma olen õpilane, kas ma võin maksukrediidi vara elada?
A: Üldreegel on see, et kui teie leibkonnas on kõik täistööajaga üliõpilased, siis ei saa te maksukrediidi vara rentida. Nii et kui olete täiskohaga üliõpilane koos toakaaslasega, kes läheb kooli osalise tööajaga, siis on sul hea. Kui kõik teie leibkonnad lähevad kooli täistööajaga, küsige juhtkonnalt, kas olete erandiks.
K: Kas maksukrediidi omadused on kooskõlas diskrimineerimisvastaste seadustega?
A: Jah. Maksukrediidi omadused kehtivad samade õiglaste eluasemeseaduste puhul kui tavapärased omadused. Lisaks sellele saab IRS tänu HUDi, riigikassa osakonna ja justiitsministeeriumi (DOJ) vahelisele kokkuleppele hõlpsasti omandaja õiglase eluaseme rikkumisega tutvuda ja kasutada seda maksukrediidi mittetäitmise aluseks. See tähendab, et kinnisvaraomanikel on maksukrediidi omadustel veelgi rohkem põhjust mitte diskrimineerida teid.
K: Kuidas saavad üürnikud ja väljavaated saada rohkem teavet programmi nõuete kohta?
A: Üürnikele ja väljavaatele on tihti küsimusi sissetulekute ja maksukrediidi omaduste kohta. Lisaks siin saadud vastustele sagedamini esitatud küsimustele saate riigipõhistele küsimustele vastust riigi elamumajanduse finantseerimisasutuse kaudu, kes haldab maksukrediidi programmi, kus elate. Vaadake riigi maja finantseerimisasutuste nimekirja .